Kenaikan harga rumah baharu pada masa kini membuatkan ramai pembeli mula mencari alternatif lain untuk memiliki kediaman sendiri.

Selain rumah subsale atau kediaman terpakai, semakin ramai yang memilih untuk beli rumah lelong kerana harganya selalunya lebih rendah berbanding nilai pasaran semasa.

Disebabkan itu, rumah lelong menjadi antara pilihan popular khususnya bagi mereka yang mahu berjimat atau mendapatkan hartanah pada harga lebih berpatutan.

Namun begitu, proses untuk beli rumah lelong bukanlah semudah yang disangka kerana terdapat beberapa perkara penting yang perlu difahami terlebih dahulu.

Ini termasuklah syarat pembidaan serta risiko yang mungkin dihadapi sebelum membuat keputusan untuk menyertai lelongan. Kegagalan memahami proses tersebut boleh menyebabkan deposit sebanyak 10 peratus yang dibayar hangus begitu sahaja.

Bagi membantu orang ramai yang berminat untuk beli rumah lelong, Financial Faiz ada kongsikan beberapa panduan penting yang wajar diketahui sebelum memasuki proses bidaan rumah lelong.

Apa Itu Rumah Lelong?

Rumah lelong merujuk kepada hartanah yang dijual melalui proses lelongan oleh pihak bank atau institusi kewangan. Terdapat beberapa kategori rumah lelong, namun panduan ini lebih tertumpu kepada kes melibatkan pemilik rumah yang gagal menjelaskan bayaran ansuran pinjaman perumahan secara konsisten.

Apabila peminjam tidak lagi mampu atau gagal membuat bayaran bulanan, pihak bank mempunyai hak untuk mengambil tindakan dengan menjual hartanah tersebut menerusi proses lelongan awam yang dikendalikan oleh pelelong berdaftar.

Kebiasaannya, bank akan menjual rumah berkenaan bagi mendapatkan semula baki pinjaman yang masih tertunggak. Disebabkan itu, harga yang ditawarkan semasa lelongan kadangkala lebih rendah berbanding harga pasaran semasa.

Bagi pihak bank, keutamaan utama adalah untuk mendapatkan kembali jumlah pembiayaan yang masih belum dilunaskan. Walaupun begitu, terdapat situasi di mana harga jualan lelong lebih rendah daripada baki hutang asal peminjam, sekali gus menyebabkan pihak bank menanggung kerugian tertentu.

Dalam keadaan seperti ini, pembeli yang berjaya beli rumah lelong biasanya memperoleh kelebihan kerana berpeluang memiliki hartanah pada harga yang jauh lebih murah berbanding nilai pasaran sebenar.

Beza Rumah Lelong Dan Rumah Cashback

Terdapat perbezaan ketara antara nilai hartanah bagi rumah lelong dan rumah cashback atau pulangan tunai yang diterima selepas pembelian rumah dilakukan.

Nilai pasaran sesebuah rumah biasanya dinilai berdasarkan beberapa faktor, termasuk penilaian pihak bank, harga yang ditetapkan pemaju serta harga semasa hartanah tersebut di pasaran.

Sebagai contoh, seseorang mungkin berjaya beli rumah lelong pada harga RM300,000, sedangkan penilaian pasaran oleh bank menunjukkan nilai rumah tersebut mencecah RM500,000. Harga pembelian itu pula akan direkodkan secara rasmi dalam transaksi berkaitan.

Situasi ini berbeza dengan rumah cashback kerana wang pulangan yang diterima pembeli kebiasaannya disalurkan melalui pihak peguam dan tidak direkodkan sebagai sebahagian daripada nilai rasmi hartanah. Dalam kebanyakan kes, hanya harga yang tertera dalam perjanjian jual beli (SPA) sahaja akan dicatatkan.

Disebabkan itu, ramai berpendapat bahawa proses beli rumah lelong memberikan gambaran nilai sebenar hartanah dengan lebih telus kerana harga pembelian yang direkodkan adalah berdasarkan transaksi sebenar semasa lelongan dijalankan.

Disebabkan itulah, proses beli rumah lelong lebih sesuai dijadikan rujukan untuk mengetahui nilai sebenar sesebuah hartanah kerana harga yang ditawarkan biasanya lebih dekat dengan keadaan pasaran semasa.

Perlu Banyak Buat Kajian Sendiri

Tidak seperti urusan pembelian rumah melalui ejen hartanah atau pemaju yang kebiasaannya akan membantu dan memberi panduan kepada pembeli sepanjang proses jual beli, proses beli rumah lelong memerlukan pembeli mendapatkan maklumat sendiri sebelum membuat keputusan.

Disebabkan itu, pembeli digalakkan menyertai komuniti atau kumpulan berkaitan rumah lelong bagi mendapatkan perkongsian pengalaman, tips serta informasi tentang lokasi yang berpotensi dan sesuai untuk beli rumah lelong.

BACA JUGA : Jalan Pintas Jadi Kaya Dengan Hartanah

Pengisytiharan Jualan (POS)

Sebelum membuat keputusan untuk beli rumah lelong, pembeli disarankan mendapatkan dokumen Pengisytiharan Jualan atau Proclamation of Sale (POS) daripada pihak pelelong terlebih dahulu.

Dokumen ini mengandungi pelbagai maklumat penting berkaitan hartanah yang akan dilelong, termasuk butiran asas rumah dan syarat jualan yang perlu diketahui oleh pembida.

Melalui maklumat dalam POS tersebut, pembeli boleh melakukan semakan geran hartanah seperti alamat penuh, status pegangan sama ada pajakan atau pegangan bebas serta syarat-syarat tertentu yang berkaitan dengan hartanah berkenaan.

Selain itu, pembeli juga boleh menyemak status pemaju bagi memastikan projek tersebut masih berada di bawah pemaju asal atau mengetahui sama ada syarikat pemaju terbabit menghadapi masalah seperti bankrap dan sebagainya sebelum membuat keputusan untuk beli rumah lelong.

Deposit 10 Peratus Tidak Dipulangkan

Pembeli perlu memahami bahawa deposit sebanyak 10% yang dibayar semasa proses bidaan tidak akan dipulangkan sekiranya gagal menyelesaikan baki bayaran rumah dalam tempoh yang ditetapkan, kebiasaannya antara 90 hingga 120 hari.

Dalam proses beli rumah lelong, pihak bank juga mempunyai hak untuk menolak permohonan pembiayaan pinjaman sekiranya pembeli tidak memenuhi syarat kelayakan yang ditetapkan.

Disebabkan itu, pembeli disarankan membuat semakan kewangan dan kelayakan pinjaman lebih awal sebelum menyertai lelongan bagi mengelakkan kerugian deposit.

Hartanah Pegangan Pajakan

Sebelum membuat keputusan untuk beli rumah lelong, pembeli perlu menyemak terlebih dahulu tempoh baki pajakan hartanah tersebut kerana perkara ini boleh mempengaruhi kelulusan pinjaman bank.

Kebanyakan institusi kewangan mempunyai prosedur operasi standard (SOP) tersendiri berkaitan hartanah pegangan pajakan. Jika baki tempoh pajakan terlalu singkat, pihak bank mungkin tidak meluluskan pembiayaan atau hanya menawarkan tempoh pinjaman yang lebih pendek kepada pembeli.

Hartanah Mempunyai Kaveat Persendirian

Sebelum membuat keputusan untuk beli rumah lelong, pembeli juga perlu memastikan sama ada hartanah tersebut mempunyai Kaveat Persendirian atau tidak.

Kaveat Persendirian ialah sekatan yang didaftarkan oleh individu atau pihak tertentu yang mempunyai kepentingan terhadap hartanah berkenaan. Kaveat ini bertujuan menghalang sebarang urusan melibatkan hartanah tersebut seperti pemindahan milik sehingga isu berkaitan diselesaikan atau perintah mahkamah dikeluarkan untuk menarik balik sekatan itu.

Kewujudan kaveat boleh menyebabkan proses pertukaran hak milik menjadi lebih rumit dan mengambil masa yang panjang. Situasi ini juga kurang digemari oleh pihak bank kerana ia melibatkan risiko dari sudut urusan pembiayaan.

Dalam sesetengah keadaan, walaupun pembeli berjaya menang bidaan dan pinjaman telah diluluskan, pihak bank masih mempunyai hak untuk menangguhkan atau tidak melepaskan dana pembiayaan bagi pembelian hartanah tersebut. Malah, pinjaman yang telah diluluskan juga boleh ditarik semula sekiranya timbul isu berkaitan kaveat tersebut.

Jika pembeli kurang pasti cara untuk membuat semakan status rumah, mendapatkan bantuan peguam sebelum menyertai proses beli rumah lelong adalah langkah yang lebih selamat bagi mengelakkan masalah di kemudian hari.

Turun Padang dan Periksa Sendiri Hartanah

Selepas memperoleh dokumen POS, pembeli biasanya sudah mempunyai maklumat lengkap termasuk alamat rumah yang ingin dilelong. Gunakan peluang tersebut untuk pergi melihat sendiri keadaan hartanah dan kawasan sekitarnya sebelum membuat keputusan untuk beli rumah lelong.

Pemeriksaan secara fizikal penting bagi memastikan lokasi rumah sesuai dan tidak berada berhampiran kawasan yang kurang digemari seperti loji kumbahan, tanah perkuburan atau persekitaran yang boleh menjejaskan nilai serta keselesaan kediaman.

Selain melihat keadaan kawasan, pembeli juga disarankan bersembang dengan jiran berhampiran untuk mendapatkan maklumat tambahan mengenai rumah tersebut. Ini termasuk mengetahui jika hartanah berkenaan mempunyai masalah tertentu atau pernah dikaitkan dengan kes jenayah dan insiden serius sebelum ini.

Bank Tidak Bertanggungjawab Menyerahkan Rumah Kosong

Dalam urusan beli rumah lelong, pembeli perlu faham bahawa pihak bank tidak bertanggungjawab memastikan rumah tersebut berada dalam keadaan kosong atau sempurna ketika diserahkan kepada pembeli baharu.

Sebarang kerosakan yang terdapat pada rumah berkenaan juga bukan di bawah tanggungjawab pihak bank. Disebabkan itu, pembeli perlu bersedia menanggung kos baik pulih sekiranya keadaan rumah tidak memuaskan selepas berjaya memenangi bidaan.

Selain itu, terdapat juga situasi di mana rumah yang dilelong masih didiami oleh pemilik asal atau penyewa. Proses untuk mengosongkan rumah tersebut bukanlah sesuatu yang mudah dan kadangkala memerlukan masa serta kos tambahan.

Secara umum, terdapat dua cara yang biasa digunakan untuk meminta penghuni keluar dari rumah tersebut. Cara pertama ialah dengan berbincang secara baik dan menawarkan sejumlah bayaran kepada penghuni sebagai pampasan untuk berpindah keluar.

Pilihan kedua pula adalah melalui tindakan undang-undang dengan mendapatkan perintah mahkamah bagi mengarahkan penghuni mengosongkan rumah itu. Namun, proses ini biasanya melibatkan kos guaman dan mengambil tempoh yang agak panjang sebelum selesai.

Semoga bermanfaat terutamanya untuk anda yang merancang untuk beli rumah lelong dimasa akan datang.